重點城市庫存冰火兩極：北京廈門高庫存難題杭州庫存告急

2019-05-21 17:30:37來源：時代周報　

4月重點城市庫存冰火兩重天：北京足夠賣兩年杭州僅夠兩個月

時代周報記者謝中秀發自北京

5月16日，國家統計局發布了4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。新房市場方面，4月份新建商品住宅銷售價格環比上漲城市為67個，比上月增加2個，上漲城市數量回歸歷史較高水平，顯示重點城市房地產成交活躍程度在上升。

然而，隨著一城一策的調控措施落實，各地庫存也呈現差異化發展。從庫存數據來看，去化周期18個月以上和6個月以下的城市值得關注。

根據克而瑞統計數據，截至4月末，共有北京、煙臺、沈陽、肇慶、廈門5個城市去化周期超過18個月。其中，北京去化需23.9個月;煙臺去化周期為23.7個月;沈陽庫存去化需22.9個月;肇慶和廈門庫存量去化周期相同，都需20.8個月。

另外，杭州、重慶、長沙、南京4個城市庫存告急，去化周期在6個月或小于6個月。其中杭州去化周期僅在2.6個月，重慶庫去化需4.3個月，長沙庫存量去化需4.8個月，南京去化周期在6個月。

庫存反映各地樓市當前供需狀況，同時也影響后續的供地。根據自然資源部2019年住宅用地“五類”調控目標，消化周期高于18個月的，屬于庫存較高城市，分類來看，消化周期在18—36個月的，要適當減少供地，高于36個月的，則應該停止供地;消化周期低于6個月的，屬于庫存較少的城市，要顯著增加并加快供地。

上海中原地產市場分析師盧文曦對時代周報指出，“北京市場比較受關注，去化壓力主要受限競房產品類型影響，短期內不建議調整，以免導致市場熱度過高。但廈門如果再持續維持較長去化周期，則需要當地政府采取一定措施來增加去化。”

杭州庫存告急

近期，在土地市場和銷售市場表現較好的熱點二線城市庫存量明顯減少，杭州就是代表城市。

中指研究院數據顯示杭州成交活躍，庫存下降：4月杭州成交面積環比上升35.54%，同比上升96.02%。截至4月末，杭州(不含蕭山余杭地區)可售面積為85.95萬平米，其中可售面積環比減少15.07%，從對比來看，當前可售面積處于歷史低位。

數據顯示，杭州近幾年新房去化情況較好，雖然供應量保持了平穩以及小幅增加，但仍帶來計算口徑下的去化周期縮短。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉對時代周報記者指出，杭州樓市出現此種表現，主要受當地限價政策影響，當地一二手房價倒掛，所以帶動了當地的購房者熱情，近期在銷售情況較好。

肖文曉指出，長沙、重慶等去化周期較短城市也是如此。與此同時，今年杭州計劃供地11474畝，相較2018年減少了3461畝，其中涉宅面積減少3249畝。這會否加劇杭州樓市供需矛盾和房價調控的壓力?

復旦大學房地產研究中心地產運營研究所原所長蔡為民對時代周報記者表示， “這兩年杭州的去化周期一直維持在低于6個月的情況內，主要是受去化影響。但這部分去化，存在部分投資投機情況，比方來說，今日是購房需求，明日就能轉化為市場供應。所以從市場整體情況來看，并不存在問題。”

高庫存難題

有別于杭州等地庫存量大幅減少的情況，北京、廈門的去化周期則處于高位，位列“五類”調控應適當減少供地的類別。

在克而瑞統計數據中，北京庫存去化周期為26城中最高，高達23.9個月。從整體情況來看，北京目前庫存處于中高水平，靠近歷史高位。

合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者指出，當前北京高庫存壓力主要受限競房去化不佳影響。

數據顯示，目前北京已入市限競房大約3.5萬套，預計未來還有四五萬套限競房將進入市場。“但受供應體量大、同質化嚴重等因素影響，去化并不佳。”郭毅表示，“目前限競房整體的去化率僅有三成左右。”

高庫存另一個代表城市是廈門。

中指研究院數據顯示，截至4月末，廈門可售面積為253.62萬平方米，環比上升17.17%，為重點監測10城中增幅最高城市。近期銷售回暖仍未帶領廈門走出嚴格調控、成交銳減導致的高庫存狀態。

中國指數研究院常務副院長黃瑜向時代周報分析指出，可售面積統計口徑為截至上月可售加上本月新批商品住宅，再減去本月成交。所以一個城市的庫存量，有成交和新批上市兩個觀察指標。因此，成交上升不一定帶來庫存下降。

“廈門的庫存量事實上并不大，但由于近兩年廈門成交量急劇縮減，根據計算方式才得出去化周期較長的結論。”新景祥廈門研究中心總經理張建對時代周報記者表示，如果廈門樓市想回到比較好的狀態，今年需完成200萬平方米的去化量。

中指研究院數據顯示，今年1—4月，廈門新房成交量總計40.62萬平米。2019年已經過去1/3，但距離200萬平方米的去化目標，廈門僅完成了1/5。

對于這類城市，改善庫存問題，更多的希望放在政策環境改變上。

針對北京由于限競房去化帶來的高庫存難題，郭毅建議道，應該從供地端和產品形態進行結構性調整，適當控制供地，并且改善當前7090的產品形態，否則市場壓力將會越來越大。

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